Convenção e regimento interno são dois documentos essenciais para o bom funcionamento de qualquer condomínio. Muitos síndicos e condôminos confundem os dois ou desconhecem suas diferenças e importância. Neste artigo, vou explicar de forma clara e objetiva o que é cada um, quais são suas diferenças, como alterar esses documentos e por que todo condômino precisa conhecê-los.
O que é a Convenção Condominial?
A convenção condominial é o documento mais importante do condomínio. É ela que estabelece as regras fundamentais de convivência, organização e administração do empreendimento. Sua elaboração é obrigatória por lei e deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para ter validade perante terceiros.
A convenção tem força de lei entre os condôminos. Isso significa que todos os moradores, sejam proprietários ou inquilinos, estão obrigados a cumprir suas disposições desde o momento em que passam a residir ou utilizar uma unidade do condomínio.
Conforme o artigo 1.334 do Código Civil, a convenção deve conter obrigatoriamente:
- A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos
- A forma de administração do condomínio
- A competência das assembleias, a forma de sua convocação e o quórum exigido para as deliberações
- As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores
- O regimento interno, quando não for estipulado em separado
Para ser aprovada ou alterada, a convenção exige o voto de 2/3 dos condôminos, o que demonstra seu caráter mais rígido e estrutural em relação ao regimento interno.
Qual é a Importância da Convenção para o Condomínio?
A convenção é a base jurídica do condomínio. Sem ela, não há regras claras sobre como o empreendimento deve funcionar, como as despesas devem ser rateadas e quais são os direitos e deveres de cada condômino.
Uma convenção bem elaborada e atualizada previne conflitos, facilita a gestão do síndico e protege os direitos de todos os moradores. Por outro lado, uma convenção desatualizada ou mal redigida pode gerar insegurança jurídica e dificultar a administração do condomínio.
É importante destacar que muitos condomínios ainda operam com convenções anteriores ao Código Civil de 2002, o que pode gerar conflitos com a legislação atual. Nesses casos, a atualização do documento é fundamental.
O que é o Regimento Interno?
O regimento interno é um documento complementar à convenção condominial. Enquanto a convenção trata das regras estruturais e fundamentais do condomínio, o regimento interno detalha as normas de convivência do dia a dia, regulamentando situações práticas que surgem na rotina do empreendimento.
O regimento interno é um instrumento mais dinâmico e flexível do que a convenção, justamente porque precisa ser atualizado com mais frequência para acompanhar as mudanças na rotina do condomínio e na legislação.
Entre os temas habitualmente regulamentados pelo regimento interno estão:
- Horários de uso das áreas comuns como piscina, salão de festas, academia e churrasqueira
- Regras para mudanças, entregas e acesso de prestadores de serviço
- Normas sobre animais de estimação nas áreas comuns
- Regras de uso e conflitos nas vagas de garagem
- Procedimentos para realização de obras e reformas nas unidades
- Normas de convivência, silêncio e respeito ao sossego dos vizinhos
- Uso e acesso às câmeras de segurança
- Regras para uso de aplicativos de entrega e serviços como Airbnb
Para ser alterado, o regimento interno exige o quórum previsto na própria Convenção. Caso ela seja omissa, a alteração pode ser feita por maioria simples dos presentes em assembleia.
Quais São as Principais Diferenças Entre Convenção e Regimento Interno?
Embora sejam documentos complementares, convenção e regimento interno têm características bem distintas. Confira as principais diferenças:
Natureza e conteúdo A convenção trata de aspectos estruturais e fundamentais do condomínio, como forma de administração, rateio de despesas e competência das assembleias. O regimento interno trata de aspectos operacionais e do cotidiano, como horários de uso das áreas comuns e normas de convivência.
Registro A convenção precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para ter validade perante terceiros. O regimento interno não precisa de registro cartorial, embora seja recomendável que seja arquivado na administração do condomínio.
Quórum para alteração A convenção exige o voto de 2/3 de todos os condôminos para ser alterada. O regimento interno pode ser alterado por maioria simples dos presentes em assembleia, o que facilita sua atualização.
Hierarquia A convenção é hierarquicamente superior ao regimento interno. Em caso de conflito entre os dois documentos, a convenção sempre prevalece.
Qual Prevalece em Caso de Conflito?
A hierarquia é clara: a legislação federal prevalece sobre a convenção, que por sua vez prevalece sobre o regimento interno. Isso significa que:
- Nenhuma norma da convenção pode contrariar o Código Civil ou outras leis federais
- Nenhuma norma do regimento interno pode contrariar a convenção
- Em caso de conflito entre convenção e regimento, a convenção é soberana
Essa hierarquia é fundamental para garantir a segurança jurídica do condomínio e proteger os direitos de todos os condôminos.
O Condômino é Obrigado a Seguir as Regras?
Sim! Tanto a convenção quanto o regimento interno são de cumprimento obrigatório para todos os condôminos, inquilinos, visitantes e prestadores de serviço que acessem o condomínio. O desconhecimento das regras não isenta ninguém de seu cumprimento.
É dever do síndico garantir que todos os moradores e usuários do condomínio tenham acesso aos documentos. Muitos condomínios entregam uma cópia da convenção e do regimento interno no momento da mudança, o que é uma boa prática de gestão.
O descumprimento das normas sujeita o infrator a advertência e multa, conforme previsto nos próprios documentos. Em casos graves e reincidentes, é possível até a aplicação de multa por comportamento antissocial, prevista no artigo 1.337 do Código Civil, que pode chegar a 10 vezes o valor da cota condominial.
Como Atualizar a Convenção Condominial?
Muitos condomínios têm convenções desatualizadas, elaboradas antes do Código Civil de 2002 ou que não contemplam situações modernas como uso de aplicativos de hospedagem, veículos elétricos e home office. A atualização é fundamental para uma gestão eficiente.
Para atualizar a convenção é necessário seguir estes passos:
1. Diagnóstico do documento atual Identifique os pontos que precisam ser atualizados ou inseridos na convenção, preferencialmente com o auxílio de um advogado especialista em direito condominial.
2. Elaboração da minuta Prepare a minuta das alterações com antecedência e disponibilize-a para todos os condôminos antes da assembleia, para que possam analisar e debater as propostas.
3. Convocação da assembleia Convoque uma assembleia específica para deliberar sobre as alterações da convenção, com pauta clara e antecedência mínima conforme prevista na convenção atual.
4. Aprovação por 2/3 As alterações precisam ser aprovadas por votos correspondentes a 2/3 das frações ideais do condomínio — não apenas dos presentes na assembleia, mas do total de condôminos.
5. Registro em cartório Após aprovada, a convenção atualizada deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para ter plena validade jurídica.
Como Atualizar o Regimento Interno?
A atualização do regimento interno é mais simples e pode ser feita com mais frequência. O processo é:
1. Levantamento das necessidades Identifique os pontos do regimento que precisam ser atualizados ou as situações novas que precisam ser regulamentadas.
2. Elaboração da proposta Prepare a proposta de alteração e distribua para os condôminos com antecedência à assembleia.
3. Aprovação em assembleia As alterações são aprovadas por maioria simples dos presentes na assembleia convocada para esse fim.
Conclusão
Convenção e regimento interno são instrumentos fundamentais para a boa gestão condominial. Conhecê-los é obrigação de todo síndico e direito de todo condômino. Se o seu condomínio está com documentos desatualizados ou mal elaborados, vale a pena investir em uma revisão completa com o auxílio de um profissional especializado.
Tem dúvidas sobre a convenção ou o regimento do seu condomínio? Entre em contato pelo WhatsApp e tire todas as suas dúvidas com um advogado especialista em direito condominial!
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