O Anteprojeto de reforma do Código Civil, apresentado por uma comissão de juristas ao Senado Federal, é a proposta mais importante para o direito condominial dos últimos 22 anos. O relatório da comissão foi concluído e a expectativa é que a proposta inicie sua tramitação legislativa em breve, impactando diretamente a vida de síndicos, condôminos e administradoras em todo o Brasil. Neste artigo, vou explicar os principais pontos da reforma e o que muda na prática para os condomínios.
O Que é o PL 4/2025?
O Projeto de Lei nº 4/2025 foi apresentado ao Senado Federal em janeiro de 2025 por uma comissão de juristas criada especialmente para revisar o Código Civil de 2002. A proposta é a maior reforma do direito civil brasileiro em mais de duas décadas e abrange temas como direitos digitais, família, sucessões, contratos e, especialmente, condomínios.
No campo condominial, o objetivo principal é modernizar as regras para acompanhar as transformações tecnológicas e sociais dos últimos anos — desde a regulamentação das assembleias virtuais até a questão do Airbnb, passando pelo empoderamento do síndico e pela proteção dos condôminos adimplentes.
Em números, a proposta envolve a alteração ou revogação de aproximadamente 897 artigos do Código vigente, acrescendo em torno de 300 novos dispositivos. É uma reforma estrutural que vai exigir atualização de convenções, regimentos internos e práticas de gestão em condomínios de todo o país.
1. Personalidade Jurídica para o Condomínio
Uma das mudanças mais significativas do anteprojeto é a possibilidade de o condomínio adquirir personalidade jurídica própria mediante deliberação em assembleia.
Hoje, o condomínio é uma comunhão de proprietários sem personalidade jurídica própria — o que gera limitações práticas importantes. Com a reforma, o condomínio poderá atuar como sujeito jurídico pleno, podendo adquirir bens imóveis em seu próprio nome, como terrenos para ampliação de vagas ou unidades destinadas à expansão das áreas de lazer.
A proposta prevê que a aquisição da personalidade jurídica será facultativa e dependerá de uma deliberação em assembleia, cujo quórum ainda será definido na tramitação do projeto. Uma vez aprovada, a personalidade jurídica será constituída a partir do registro do ato de constituição no Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas. Essa mudança permitirá que o condomínio, por exemplo, realize a usucapião de áreas contíguas em nome próprio — algo que hoje representa uma grande dificuldade jurídica.
Essa mudança representa uma virada histórica na gestão condominial e vai exigir maior profissionalização dos síndicos e administradoras.
2. Airbnb e Hospedagem Atípica: A Grande Virada
O anteprojeto traz uma mudança radical em relação à locação por temporada via plataformas digitais como Airbnb e Booking.
A proposta inverte completamente o entendimento atual: enquanto hoje a proibição do Airbnb só é válida se expressamente prevista na convenção condominial, com a reforma a hospedagem atípica passa a ser proibida por padrão em condomínios residenciais. Para autorizar a prática, será necessária autorização expressa na convenção ou deliberação em assembleia.
Essa mudança tem impacto direto na gestão condominial. O síndico deixa de ser pressionado para proibir e passa a ser pressionado para autorizar. Autorizar exige quórum, regras claras, definição de responsabilidades e documentação robusta. Convenções desatualizadas e atas genéricas deixam de ser detalhe administrativo e passam a ser risco jurídico real.
3. Inadimplência: Multas Mais Altas e Novas Regras
O anteprojeto traz mudanças importantes no combate à inadimplência condominial:
Aumento da multa A proposta prevê a possibilidade de aumento da multa por inadimplência para até 10% do valor da cota condominial — contra os atuais 2% previstos no Código Civil. A justificativa da comissão de juristas é que o percentual atual é considerado baixo e não desestimula o devedor que opta por quitar outras dívidas com juros maiores, deixando a cota condominial por último. A medida visa restaurar o equilíbrio financeiro do condomínio, que hoje arca com o prejuízo da inadimplência de poucos.
Liberdade para a convenção definir juros A convenção condominial poderá definir livremente a taxa de juros aplicável às cotas em atraso, conferindo maior autonomia à coletividade para combater a inadimplência estratégica.
Obrigação de comunicar a venda O vendedor da unidade será obrigado a comunicar formalmente a venda ao condomínio, sob pena de responder solidariamente pelos débitos condominiais do comprador. Essa mudança visa proteger o condomínio em transações imobiliárias.
Multa ao devedor contumaz O projeto prevê ainda a possibilidade de aplicação de multa específica ao condômino que reiteradamente deixa de cumprir suas obrigações financeiras, prejudicando a saúde financeira do condomínio.
4. Condômino Antissocial: Exclusão Formalizada em Lei
O anteprojeto formaliza expressamente a possibilidade de exclusão do condômino antissocial como medida extrema, quando advertências e multas se mostrarem ineficazes.
Hoje, essa possibilidade existe apenas com base em jurisprudência dos tribunais estaduais. Com a reforma, a exclusão ganha previsão expressa no Código Civil — mas exigirá um procedimento rigoroso.
A proposta sugere que, após a aplicação de multas e advertências, a exclusão dependerá de decisão judicial, em ação movida pelo condomínio. A aprovação em assembleia, com quórum qualificado, será um requisito para o ajuizamento da ação, garantindo que a medida drástica tenha o respaldo da coletividade e a devida análise do Poder Judiciário.
Essa exigência reforça a importância da assessoria jurídica especializada para condôminos que enfrentam situações de convivência impossível.
5. Assembleias Virtuais e Documentos Digitais
Uma das modernizações mais aguardadas do anteprojeto é a regulamentação das assembleias virtuais e dos documentos digitais.
A regulamentação das assembleias virtuais consolida uma prática que ganhou força com a Lei nº 14.309/2022, que alterou o Código Civil para permitir as assembleias eletrônicas. O anteprojeto detalha e aprimora essas regras, trazendo mais segurança jurídica para o uso de atas e assinaturas digitais — o que representa um grande avanço para a desburocratização da gestão condominial.
Atas, notificações e contratos assinados eletronicamente ganharão respaldo legal explícito, encerrando uma área cinzenta que há anos gerava insegurança jurídica em condomínios de todo o Brasil. As assembleias virtuais terão regras específicas sobre quórum, votação e validade das deliberações online.
6. Proteção de Dados — LGPD nos Condomínios
O tratamento de informações pessoais de moradores e prestadores de serviço passa a ter regras expressas alinhadas à Lei Geral de Proteção de Dados, com responsabilidades claras para síndicos e administradoras.
Sistemas inseguros, falhas de registro, perda de dados ou erros de autenticação poderão gerar impactos legais maiores, incentivando os condomínios a adotar soluções tecnológicas mais seguras e completas.
7. Veículos Elétricos: Direito à Instalação de Carregador
A eletromobilidade deixa de ser tendência e passa a ser realidade operacional nos condomínios. O anteprojeto, em consonância com legislações estaduais já aprovadas, estabelece que o condômino tem direito à instalação de ponto de recarga para veículos elétricos em sua vaga privativa, desde que respeitadas as normas técnicas.
O síndico não poderá negar a instalação por receio, conveniência ou desconhecimento. A negativa exigirá laudo técnico formal. Em São Paulo, essa regra já está em vigor desde fevereiro de 2026 pela Lei Estadual 18.403/2026, e outros estados seguem o mesmo caminho.
8. Limitação de Procurações em Assembleia
O anteprojeto prevê que a convenção condominial poderá limitar o número de procurações válidas por pessoa nas assembleias condominiais, evitando abusos que hoje comprometem a representatividade democrática nas votações.
9. Deveres do Conselho Formalizados
Pela primeira vez, a emissão de pareceres formais pelo conselho consultivo será exigência prevista em lei, não apenas boa prática de gestão. Essa mudança eleva a responsabilidade dos membros do conselho e contribui para maior transparência na administração condominial.
10. Responsabilidade do Síndico e o Dever de Diligência
O anteprojeto detalha melhor os deveres do síndico, reforçando a necessidade de uma gestão diligente e transparente. A proposta prevê que o síndico deve prestar contas de forma mais detalhada e pode ser responsabilizado com maior clareza por atos de má gestão.
Essa mudança valoriza a figura do síndico profissional e reforça a importância da assessoria contábil e jurídica especializada. A complexidade crescente da legislação condominial torna a gestão amadora cada vez mais arriscada — e o anteprojeto deixa isso ainda mais claro ao ampliar as responsabilidades do cargo.
11. Obras e Alterações em Áreas Comuns e Privativas
O anteprojeto também moderniza as regras sobre obras, especialmente as que envolvem alterações em unidades privativas que possam impactar a estrutura ou a segurança do edifício. O texto reforça a necessidade de apresentação de laudo técnico — ART ou RRT — para qualquer intervenção do tipo, alinhando o Código Civil à norma ABNT NBR 16.280.
Essa mudança confere maior segurança jurídica ao síndico para barrar obras irregulares e responsabilizar condôminos que causem danos à estrutura do edifício ou às unidades vizinhas.
O Que Fazer Enquanto a Lei Não é Aprovada?
O anteprojeto ainda está em tramitação e só terá vigência após aprovação nas duas Casas do Congresso e sanção presidencial. No entanto, síndicos e condôminos já podem se preparar:
- Atualize a convenção condominial — especialmente nos pontos relacionados ao Airbnb, inadimplência e condômino antissocial
- Digitalize os processos — assembleias virtuais e documentos digitais já são uma realidade e logo terão amparo legal expresso
- Adeque-se à LGPD — o tratamento de dados de moradores e prestadores já deve seguir as regras da Lei Geral de Proteção de Dados
- Planeje a infraestrutura elétrica — a demanda por carregadores de veículos elétricos vai crescer e é melhor se antecipar
- Profissionalize a gestão — a complexidade crescente da legislação condominial exige síndicos cada vez mais preparados
Conclusão
O Anteprojeto de Reforma do Código Civil é mais do que uma simples atualização — é uma reestruturação profunda do direito condominial brasileiro. As mudanças propostas, desde a personalidade jurídica até a exclusão do condômino antissocial, exigirão uma nova postura de síndicos, administradoras e advogados. Embora a aprovação final ainda leve tempo, a preparação deve começar agora. Quem se antecipar, revisando convenções e modernizando a gestão, estará mais bem preparado para navegar neste novo cenário jurídico.
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