Terceirização em condomínio é uma prática extremamente comum. Empresas de limpeza, portaria, jardinagem e manutenção prestam serviços diariamente em milhares de condomínios por todo o Brasil. Mas quando um funcionário terceirizado entra com uma reclamação trabalhista e a empresa contratada não tem como pagar, o condomínio pode ser responsabilizado? A resposta é sim — e todo síndico precisa entender como funciona essa responsabilidade para proteger o patrimônio do condomínio. Neste artigo, vou explicar tudo sobre responsabilidade trabalhista na terceirização condominial.
O Que é Terceirização em Condomínio?
Terceirização é a contratação de uma empresa especializada para prestar serviços que poderiam ser realizados por funcionários próprios do condomínio. Os serviços mais comuns terceirizados em condomínios são:
- Limpeza e conservação das áreas comuns
- Portaria e segurança
- Jardinagem e paisagismo
- Manutenção de elevadores e equipamentos
- Serviços de piscina
A terceirização é uma prática legal e amplamente utilizada, especialmente após o STF fixar a tese no Tema 725 reconhecendo a licitude da terceirização em qualquer atividade — inclusive nas atividades-fim do tomador de serviços. No entanto, a legalidade da terceirização não elimina os riscos trabalhistas para o condomínio contratante.
O Condomínio Pode Ser Responsabilizado por Verbas Trabalhistas?
Sim. O condomínio pode ser responsabilizado por verbas trabalhistas não pagas pela empresa terceirizada. Essa responsabilidade, no entanto, não é direta — é subsidiária, conforme consolidado pela Súmula 331 do Tribunal Superior do Trabalho.
O que significa responsabilidade subsidiária?
Significa que o condomínio não é o devedor principal, mas responde como devedor secundário. Na prática:
- O trabalhador entra com reclamação trabalhista contra a empresa de limpeza
- A empresa é condenada a pagar as verbas devidas
- Se a empresa não tiver bens suficientes para quitar a dívida, a execução é direcionada ao condomínio
- O condomínio paga e depois pode cobrar regressivamente da empresa contratada
A Súmula 331 do TST — O Fundamento Legal
A responsabilidade subsidiária do condomínio está consolidada na Súmula 331 do Tribunal Superior do Trabalho, que estabelece:
“O inadimplemento das obrigações trabalhistas, por parte do empregador, implica a responsabilidade subsidiária do tomador dos serviços quanto àquelas obrigações, desde que haja participado da relação processual e conste também do título executivo judicial. A responsabilidade subsidiária do tomador de serviços abrange todas as verbas decorrentes da condenação referentes ao período da prestação laboral.”
Para que o condomínio seja responsabilizado, é necessário que tenha participado da relação processual — ou seja, que tenha sido incluído no processo trabalhista como réu desde o início. Por isso, quando um funcionário terceirizado entra com reclamação trabalhista, é fundamental que o síndico tome providências imediatas e contrate assessoria jurídica especializada.
Quais Verbas o Condomínio Pode Ser Obrigado a Pagar?
A responsabilidade do condomínio não se limita apenas aos salários não pagos. Ela abrange todas as verbas decorrentes da condenação judicial referentes ao período em que o funcionário prestou serviços no condomínio, incluindo:
- Salários atrasados
- Aviso prévio e verbas rescisórias
- Horas extras e adicionais — como adicional de insalubridade
- Depósitos de FGTS e multas
- Férias e 13º salário
- Indenizações civis decorrentes do contrato de trabalho
- Correção monetária e juros sobre todas as verbas
Em condomínios que utilizam empresas terceirizadas há anos, os valores acumulados em uma única reclamação trabalhista podem ser expressivos — especialmente se incluírem horas extras, adicionais e FGTS de todo o período contratual.
O Dever de Fiscalização do Síndico — Culpa in Vigilando
A jurisprudência trabalhista entende que o tomador de serviços tem o dever de fiscalizar se a empresa contratada está cumprindo suas obrigações legais com os trabalhadores. A falta dessa fiscalização caracteriza a chamada culpa in vigilando — culpa por não vigiar.
Isso significa que o síndico não pode simplesmente contratar uma empresa terceirizada e não se preocupar mais com o assunto. O dever de fiscalização é contínuo e permanente durante toda a vigência do contrato.
O Tribunal Regional do Trabalho reconhece que a responsabilidade subsidiária do tomador de serviços de limpeza, em caso de inadimplemento da contratada, abrange todas as verbas decorrentes da condenação, ante a prova de prestação de serviços no estabelecimento do tomador e do benefício auferido por este.
Como o Síndico Deve Fiscalizar a Empresa Terceirizada?
A fiscalização efetiva é a principal forma de proteção do condomínio. Na prática, o síndico deve adotar as seguintes medidas mensalmente:
1. Exigir comprovantes mensais de pagamento Solicitar cópias das folhas de pagamento de todos os funcionários que atuam no condomínio, devidamente assinadas pelos trabalhadores.
2. Verificar o recolhimento do FGTS Exigir mensalmente as guias de recolhimento do FGTS — GFIP — relativas aos funcionários do condomínio, com comprovante de pagamento.
3. Confirmar o recolhimento do INSS Solicitar as guias de recolhimento das contribuições previdenciárias dos funcionários terceirizados.
4. Verificar o pagamento de férias e 13º salário Exigir os recibos de férias e adiantamento de 13º salário quando devidos.
5. Manter arquivo organizado Guardar todos os documentos recebidos mensalmente, organizados por competência. Esse arquivo será fundamental em caso de reclamação trabalhista.
Como Se Proteger Antes de Contratar
Além da fiscalização mensal, o condomínio deve tomar precauções antes de firmar o contrato com a empresa terceirizada:
1. Verificar a regularidade fiscal e trabalhista da empresa Antes de contratar, solicitar as seguintes certidões:
- Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas — CNDT
- Certidão Negativa de Débitos junto ao FGTS
- Certidão de Regularidade junto ao INSS
- Certidão Negativa de Débitos Tributários Federais
2. Verificar o histórico da empresa Pesquisar se a empresa possui reclamações trabalhistas anteriores, processos judiciais ativos e histórico de inadimplência com funcionários.
3. Elaborar um contrato robusto O contrato de prestação de serviços deve prever expressamente:
- Obrigação da empresa de apresentar mensalmente os comprovantes de pagamento
- Possibilidade de retenção do pagamento da fatura caso a empresa não comprove o cumprimento das obrigações trabalhistas
- Cláusula de responsabilidade e indenização regressiva em caso de condenação subsidiária do condomínio
- Direito de rescisão contratual por inadimplemento trabalhista da empresa
A Retenção de Pagamentos Como Proteção
Uma das ferramentas mais eficazes de proteção do condomínio é a cláusula de retenção de pagamentos no contrato com a empresa terceirizada. Essa cláusula permite ao condomínio reter total ou parcialmente o pagamento da fatura mensal caso a empresa não apresente os comprovantes de cumprimento das obrigações trabalhistas.
Na prática, funciona assim: antes de efetuar o pagamento da fatura mensal, o síndico exige a apresentação dos comprovantes de pagamento dos salários, FGTS e INSS do mês anterior. Se a empresa não apresentar, o pagamento fica retido até a regularização.
Essa medida, além de proteger o condomínio, funciona como um poderoso incentivo para que a empresa mantenha suas obrigações trabalhistas em dia.
O Que Fazer Quando Surge uma Reclamação Trabalhista
Se o condomínio receber uma notificação de reclamação trabalhista envolvendo um funcionário terceirizado, deve agir imediatamente:
1. Contratar assessoria jurídica especializada O prazo para resposta em reclamações trabalhistas é curto — geralmente 5 dias úteis. A contratação imediata de advogado trabalhista é fundamental.
2. Reunir toda a documentação Separar todos os documentos relacionados ao contrato com a empresa terceirizada, comprovantes de pagamento recebidos e registros de fiscalização realizados.
3. Verificar se o condomínio está sendo citado Confirmar se o condomínio está sendo incluído como réu na reclamação e em que qualidade — réu solidário ou subsidiário.
4. Notificar a empresa contratada Comunicar formalmente a empresa terceirizada sobre a reclamação trabalhista, exigindo que assuma a defesa e o pagamento das verbas devidas.
Conclusão
A terceirização em condomínio é uma prática legal e vantajosa, mas traz responsabilidades que o síndico não pode ignorar. A responsabilidade subsidiária prevista na Súmula 331 do TST é uma realidade que pode resultar em condenações expressivas para condomínios que não fiscalizam adequadamente suas empresas terceirizadas.
O síndico diligente é aquele que fiscaliza mensalmente, exige documentação, elabora contratos robustos e age rapidamente diante de qualquer sinal de irregularidade. A prevenção é sempre mais barata do que a condenação.
Tem dúvidas sobre terceirização ou recebeu uma notificação de reclamação trabalhista no seu condomínio? Entre em contato pelo WhatsApp e consulte um advogado especialista em direito condominial!
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