Honorários advocatícios em condomínio são o tema central de um importante debate legislativo no Brasil. O PL 6018/2025, apresentado pela Deputada Federal Laura Carneiro, pretende proibir que condomínios cobrem esses honorários de condôminos inadimplentes. Neste artigo, analiso os riscos dessa proposta para quem paga em dia e para a saúde financeira dos condomínios.
À primeira vista, a medida pode parecer protetiva ao devedor. No entanto, uma análise mais cuidadosa revela que, se aprovada, a lei trará consequências financeiras concretas e injustas para os condôminos adimplentes e para a saúde financeira dos condomínios — além de enfraquecer o único instrumento eficaz que esses entes têm para combater a inadimplência.
O Que Propõe o PL 6018/2025?
O projeto acrescenta o §1º-A ao artigo 1.336 do Código Civil, determinando que o condômino inadimplente não estará sujeito a honorários advocatícios contratuais, declarando nulas quaisquer disposições em contrário na convenção do condomínio, no regimento interno ou em deliberações de assembleia.
A proposta foi inspirada em decisão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça proferida no julgamento do REsp nº 2.187.308-TO, em setembro de 2025, segundo a qual o condomínio não pode incluir honorários contratuais de seu advogado na execução de cotas condominiais em atraso, ainda que exista previsão para isso na convenção.
A Intervenção na Autonomia da Vontade Coletiva
Essa medida representa uma intervenção estatal severa no princípio da autonomia da vontade coletiva, previsto nos artigos 421 e 421-A do Código Civil. A jurisprudência do STJ já consolidou o entendimento de que a convenção de condomínio possui natureza de ato-regra estatutário, disciplinando as relações internas com força cogente.
Ao anular tais cláusulas, o projeto ignora que a coletividade, em assembleia soberana, decidiu que o infrator deve arcar com os custos da própria infração — para não onerar os demais condôminos. Trata-se de uma decisão democrática tomada pelos próprios moradores, que o Estado pretende simplesmente ignorar.
A Conta que Chega para Quem Paga em Dia
O condomínio não é uma pessoa jurídica com finalidade lucrativa. Ele sobrevive exclusivamente das contribuições mensais de seus condôminos. As despesas condominiais possuem natureza propter rem — a obrigação acompanha a coisa. No entanto, os custos gerados pela necessidade de recuperação do crédito inadimplido são danos causados exclusivamente pela conduta do devedor.
Com a supressão do repasse desses honorários, a conta da cobrança passa a recair sobre o caixa coletivo. Trata-se de uma inversão da lógica da responsabilidade civil: quem descumpre sua obrigação é beneficiado, enquanto quem cumpre é penalizado.
O condômino pontual, que mês a mês quita sua cota sem atraso, passará a subsidiar indiretamente os custos gerados pelo vizinho inadimplente — ferindo o princípio da solidariedade condominial e da reparação integral.
O Risco da Inadimplência Estratégica
A possibilidade de inclusão dos honorários advocatícios na dívida não é uma punição arbitrária, mas um instrumento legítimo de gestão. O artigo 1.336, §1º do Código Civil limita a multa por atraso a apenas 2%. Em um cenário econômico com taxas de juros elevadas, essa multa é insuficiente para desestimular o atraso.
Sem o ônus dos honorários, cria-se o fenômeno da inadimplência estratégica — também chamado de risco moral. O condômino pode preferir se “financiar” às custas do condomínio, priorizando o pagamento de outras dívidas com encargos maiores.
Se o devedor sabe que suportará apenas correção, juros e uma multa irrisória de 2%, o incentivo econômico para regularizar a situação diminui drasticamente — comprometendo a manutenção predial e a segurança de todos os moradores.
A Situação Atual: O Que Ainda Vale?
É fundamental compreender que, enquanto o PL 6018/2025 não for aprovado, o ordenamento jurídico continua a amparar a cobrança de honorários advocatícios extrajudiciais.
A decisão do STJ no REsp nº 2.187.308-TO foca na impossibilidade de incluir honorários contratuais na execução judicial — fase em que já existem os honorários de sucumbência. Isso não invalida o ressarcimento dos custos da fase extrajudicial.
O próprio Código Civil, com a redação atualizada pela Lei nº 14.905/2024, reforça nos artigos 389, 395 e 404 que o devedor responde por perdas e danos, juros, atualização monetária e honorários de advogado. A cobrança extrajudicial evita a judicialização e deve ser suportada por quem deu causa à necessidade do serviço.
A Assimetria da Proposta: Proibição Total ou Proporcionalidade?
A justificação do PL 6018/2025 menciona a necessidade de evitar cobranças abusivas. É certo que abusos devem ser combatidos — mas a resposta legislativa adequada não é a proibição absoluta, e sim o estabelecimento de critérios de proporcionalidade e razoabilidade.
Ao optar pelo caminho radical da proibição total, o projeto cria uma assimetria injusta: o condômino inadimplente é protegido de arcar com os custos de sua própria inadimplência, enquanto o condômino adimplente é compelido a financiá-los.
Um modelo equilibrado deveria prever tetos para esses honorários — como 10% a 20% do valor cobrado — preservando o direito do condomínio de ser ressarcido pelos custos de cobrança sem permitir excessos.
Impacto no Orçamento: Taxas Mais Caras para Todos
Em termos práticos, a aprovação do PL 6018/2025 produzirá um efeito paradoxal: o aumento das despesas para todos os condôminos. Os síndicos terão que prever, na previsão orçamentária anual, uma verba específica para cobrir os custos advocatícios da cobrança de inadimplentes — custos que hoje são integralmente repassados ao devedor.
Em grandes condomínios com índices relevantes de inadimplência, essa verba pode representar uma fatia considerável do orçamento, impactando o Fundo de Reserva e obrigando o rateio extraordinário entre as unidades adimplentes.
O resultado final será uma taxa condominial mais cara para quem paga em dia — um efeito que a proposta legislativa ignora completamente.
Conclusão
O PL 6018/2025 parte de uma intenção legítima, mas adota um remédio desproporcional que produzirá efeitos colaterais graves para a gestão condominial. A proteção contra abusos deve ser construída com critérios objetivos — e não com uma proibição que penaliza justamente quem cumpre com suas obrigações.
Enquanto a lei não for alterada, vale reforçar: a cobrança de honorários advocatícios extrajudiciais com previsão na convenção continua plenamente válida e respaldada pelo Código Civil e pela jurisprudência majoritária. Os síndicos devem manter suas práticas de cobrança dentro dos parâmetros legais vigentes, garantindo a saúde financeira da coletividade.
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