O tema do inquilino em condomínio é recorrente e gera inúmeras dúvidas no cotidiano imobiliário — tanto para locatários quanto para síndicos e proprietários (locadores). O inquilino pode votar na assembleia? Ele possui os mesmos direitos de uso que o proprietário? Quem é o responsável final pelo pagamento das multas? O condomínio pode restringir o acesso do locatário às áreas de lazer?

Neste artigo, apresento uma análise detalhada sobre os direitos e deveres do inquilino condômino, fundamentada no Código Civil, na Lei do Inquilinato e na jurisprudência atual dos tribunais superiores.

Quem é o Inquilino Condômino?

Juridicamente, o inquilino é o possuidor direto do imóvel. Enquanto o proprietário detém a posse indireta e o domínio, o inquilino é quem efetivamente reside ou utiliza a unidade mediante um contrato de locação. Ao ocupar o imóvel, ele passa a integrar a comunidade condominial, submetendo-se a um regime jurídico híbrido regulado por três pilares:

1. Código Civil (Lei 10.406/02): Regula o condomínio edilício e as normas gerais de vizinhança.
2. Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91): Define as obrigações contratuais entre locador e locatário, especialmente sobre despesas.
3. Convenção e Regimento Interno: Normas específicas que regem a convivência e a administração de cada condomínio.

Quais São os Direitos do Inquilino em Condomínio?

1. Uso Pleno das Áreas Comuns

O inquilino tem o direito de fruir de todas as áreas comuns — como piscina, academia, salão de festas e playground — nas mesmas condições que um proprietário residente. Qualquer restrição discriminatória imposta pelo condomínio ao locatário é considerada abusiva e passível de reparação judicial, uma vez que o direito de uso decorre da transferência da posse do imóvel.

2. Acesso às Normas Internas

É direito do inquilino conhecer as regras que regem sua moradia. O proprietário deve fornecer cópia da convenção e do regimento interno no início da locação. Caso não o faça, o síndico deve disponibilizar tais documentos, garantindo que o morador saiba quais são seus limites e deveres.

3. Participação em Assembleias

O inquilino tem o direito de comparecer às assembleias, fazer uso da palavra e apresentar propostas. Sua presença é fundamental para o exercício da cidadania condominial, embora o direito de voto possua restrições legais importantes que detalharemos adiante.

4. Ser Eleito Síndico

Diferente do que muitos pensam, o inquilino pode ser síndico. O Art. 1.347 do Código Civil é claro ao permitir que o administrador do condomínio seja “pessoa física ou jurídica, condômino ou não”. Assim, o locatário pode se candidatar e ser eleito, desde que a convenção não proíba expressamente (embora tal proibição seja questionável juridicamente).  

5. Direito ao Sossego, Salubridade e Segurança

O locatário goza da proteção dos direitos de vizinhança. Ele pode exigir que o síndico intervenha em casos de barulho excessivo de vizinhos ou condutas antissociais que prejudiquem sua permanência digna no imóvel.

Quais São os Deveres do Inquilino?

1. Observância Estrita das Normas

O inquilino está obrigado a cumprir a convenção e o regimento interno. O desconhecimento das regras não serve como escusa para o descumprimento, sendo o locatário o responsável direto pelas infrações que cometer.

2. Pagamento das Despesas Ordinárias

Conforme o Art. 23, XII, da Lei 8.245/91, o locatário deve arcar com as despesas necessárias à administração rotineira do condomínio.   Isso inclui:

• Salários e encargos trabalhistas dos funcionários;
• Consumo de água, gás e luz das áreas comuns;
• Limpeza e conservação;
• Manutenção de elevadores e equipamentos de lazer;
• Pequenos reparos nas dependências comuns.

3. Conservação da Unidade e Áreas Comuns

O inquilino deve tratar o imóvel e as áreas comuns com o mesmo zelo que teria se fosse o dono, evitando danos estruturais ou estéticos.

4. Proibição de Obras Estruturais sem Anuência

Qualquer modificação na forma interna ou externa da unidade exige consentimento prévio e por escrito do locador, além de aprovação do condomínio se afetar a fachada ou a estrutura do prédio.

O Inquilino Pode Votar na Assembleia?

Este é um ponto de debate jurídico. O Art. 24, § 4º da Lei 4.591/64 (Lei do Condomínio) previa que o inquilino poderia votar em questões de despesas ordinárias caso o proprietário não comparecesse. No entanto, o Código Civil de 2002 (Art. 1.335, III) condiciona o direito de voto ao “condômino” (proprietário).  

Na prática, para evitar nulidades nas deliberações, a maioria dos condomínios exige que o inquilino apresente uma procuração outorgada pelo proprietário. Com a procuração, o inquilino atua como mandatário e pode votar em qualquer matéria, inclusive obras extraordinárias e alteração da convenção, desde que o documento dê poderes específicos para isso.

Quem Paga o Quê: A Divisão de Despesas

A Lei do Inquilinato estabelece uma separação clara para evitar conflitos:

• Inquilino (Ordinárias): Gastos de manutenção e operação do dia a dia.
• Proprietário (Extraordinárias): Gastos que valorizam o imóvel ou dizem respeito à sua estrutura, como fundo de reserva, reformas estruturais, pintura de fachada, instalação de equipamentos de segurança e indenizações trabalhistas ocorridas antes da locação.

Multas e Responsabilidade Solidária

Se o inquilino descumprir as normas, o condomínio pode aplicar multas diretamente a ele. Contudo, é fundamental entender que o proprietário responde solidariamente. Se o inquilino não pagar a multa, o condomínio cobrará o proprietário.

Isso ocorre porque a obrigação condominial é propter rem (acompanha a coisa). O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforça que a responsabilidade pelas despesas e penalidades recai sobre quem detém a propriedade ou a posse direta que usufrui dos serviços.

STJ — REsp 1704498 SP — Publicado em 24/04/2018

As despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo, a fruição, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio.  

Inadimplência e Execução de Título Extrajudicial

Diferente do que muitos pensam, o condomínio não deve processar o inquilino pela falta de pagamento das cotas condominiais. A relação jurídica de débito condominial existe entre o condomínio e o proprietário (condômino). Assim, quem responde integralmente pela dívida perante o condomínio é o proprietário do imóvel, independentemente do que diga o contrato de locação.

Atualmente, com o Código de Processo Civil de 2015, as despesas condominiais são consideradas títulos executivos extrajudiciais (Art. 784, X). Isso significa que o condomínio não precisa mais de um longo processo de conhecimento; ele pode ingressar diretamente com uma Ação de Execução.

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: (…) X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;  

Nesse rito executivo, o proprietário é citado para pagar em 3 dias, sob pena de penhora de bens. Devido à natureza propter rem da dívida, o próprio imóvel que originou o débito pode ser penhorado e levado a leilão para quitar o condomínio, mesmo que seja o único bem de família do proprietário.

STJ — AgInt no AREsp 2196669 PR — Publicado em 18/12/2023

Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo.  

O proprietário, após quitar o débito para salvar seu patrimônio, deverá buscar o ressarcimento contra o inquilino por meio de uma ação de regresso ou pedido de despejo, baseada no descumprimento do contrato de locação.

Dicas Práticas para Proprietários e Inquilinos

1. Contrato Detalhado: Especifique claramente a responsabilidade por cada taxa (incluindo o fundo de reserva).
2. Vistoria e Normas: Entregue o regimento interno junto com o laudo de vistoria inicial.
3. Comunicação com o Síndico: O proprietário deve informar ao condomínio os dados do locatário para facilitar a gestão e o envio de boletos.
4. Procuração Padrão: Deixe uma procuração pronta se desejar que seu inquilino represente seus interesses nas assembleias rotineiras.

Conclusão

A convivência harmônica do inquilino no condomínio depende do equilíbrio entre o respeito às normas coletivas e o exercício de seus direitos de moradia. O conhecimento jurídico evita abusos por parte da administração e garante que o proprietário não seja surpreendido por dívidas ou processos executivos.

Leia também

• Destituição do Síndico: Quando é Possível, Como Fazer e Quais São os Riscos?
• Assembleia Condominial: Como Convocar, Quórum e Tudo Que Você Precisa Saber
• Antecipação de Receita em Condomínio: Como Funciona e Quais São as Vantagens?

Tem dúvidas sobre seus direitos como inquilino ou sobre como proceder em casos de multas indevidas? Como advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário, estou à disposição para orientá-lo. Fale comigo no WhatsApp. Situações parecidas costumam ter desfechos diferentes conforme a convenção.para uma consultoria personalizada!