O tema do inquilino em condomínio é recorrente e gera inúmeras dúvidas no cotidiano imobiliário — tanto para locatários quanto para síndicos e proprietários (locadores). O inquilino pode votar na assembleia? Ele possui os mesmos direitos de uso que o proprietário? Quem é o responsável final pelo pagamento das multas? O condomínio pode restringir o acesso do locatário às áreas de lazer?

Neste artigo, apresento uma análise detalhada sobre os direitos e deveres do inquilino condômino, fundamentada no Código Civil, na Lei do Inquilinato e na jurisprudência atual dos tribunais superiores.

Quem é o Inquilino Condômino?

Juridicamente, o inquilino é o possuidor direto do imóvel. Enquanto o proprietário detém a posse indireta e o domínio, o inquilino é quem efetivamente reside ou utiliza a unidade mediante um contrato de locação. Ao ocupar o imóvel, ele passa a integrar a comunidade condominial, submetendo-se a um regime jurídico híbrido regulado por três pilares:

1. Código Civil (Lei 10.406/02): Regula o condomínio edilício e as normas gerais de vizinhança.
2. Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91): Define as obrigações contratuais entre locador e locatário, especialmente sobre despesas.
3. Convenção e Regimento Interno: Normas específicas que regem a convivência e a administração de cada condomínio.

Quais São os Direitos do Inquilino em Condomínio?

1. Uso Pleno das Áreas Comuns

O inquilino tem o direito de fruir de todas as áreas comuns — como piscina, academia, salão de festas e playground — nas mesmas condições que um proprietário residente. Qualquer restrição discriminatória imposta pelo condomínio ao locatário é considerada abusiva e passível de reparação judicial, uma vez que o direito de uso decorre da transferência da posse do imóvel.

2. Acesso às Normas Internas

É direito do inquilino conhecer as regras que regem sua moradia. O proprietário deve fornecer cópia da convenção e do regimento interno no início da locação. Caso não o faça, o síndico deve disponibilizar tais documentos, garantindo que o morador saiba quais são seus limites e deveres.

3. Participação em Assembleias

O inquilino tem o direito de comparecer às assembleias, fazer uso da palavra e apresentar propostas. Sua presença é fundamental para o exercício da cidadania condominial, embora o direito de voto possua restrições legais importantes que detalharemos adiante.

4. Ser Eleito Síndico

Diferente do que muitos pensam, o inquilino pode ser síndico. O Art. 1.347 do Código Civil é claro ao permitir que o administrador do condomínio seja “pessoa física ou jurídica, condômino ou não”. Assim, o locatário pode se candidatar e ser eleito, desde que a convenção não proíba expressamente (embora tal proibição seja questionável juridicamente).  

5. Direito ao Sossego, Salubridade e Segurança

O locatário goza da proteção dos direitos de vizinhança. Ele pode exigir que o síndico intervenha em casos de barulho excessivo de vizinhos ou condutas antissociais que prejudiquem sua permanência digna no imóvel.

Quais São os Deveres do Inquilino?

1. Observância Estrita das Normas

O inquilino está obrigado a cumprir a convenção e o regimento interno. O desconhecimento das regras não serve como escusa para o descumprimento, sendo o locatário o responsável direto pelas infrações que cometer.

2. Pagamento das Despesas Ordinárias

Conforme o Art. 23, XII, da Lei 8.245/91, o locatário deve arcar com as despesas necessárias à administração rotineira do condomínio.   Isso inclui:

• Salários e encargos trabalhistas dos funcionários;
• Consumo de água, gás e luz das áreas comuns;
• Limpeza e conservação;
• Manutenção de elevadores e equipamentos de lazer;
• Pequenos reparos nas dependências comuns.

3. Conservação da Unidade e Áreas Comuns

O inquilino deve tratar o imóvel e as áreas comuns com o mesmo zelo que teria se fosse o dono, evitando danos estruturais ou estéticos.

4. Proibição de Obras Estruturais sem Anuência

Qualquer modificação na forma interna ou externa da unidade exige consentimento prévio e por escrito do locador, além de aprovação do condomínio se afetar a fachada ou a estrutura do prédio.

O Inquilino Pode Votar na Assembleia?

Este é um ponto de debate jurídico. O Art. 24, § 4º da Lei 4.591/64 (Lei do Condomínio) previa que o inquilino poderia votar em questões de despesas ordinárias caso o proprietário não comparecesse. No entanto, o Código Civil de 2002 (Art. 1.335, III) condiciona o direito de voto ao “condômino” (proprietário).  

Na prática, para evitar nulidades nas deliberações, a maioria dos condomínios exige que o inquilino apresente uma procuração outorgada pelo proprietário. Com a procuração, o inquilino atua como mandatário e pode votar em qualquer matéria, inclusive obras extraordinárias e alteração da convenção, desde que o documento dê poderes específicos para isso.

Quem Paga o Quê: A Divisão de Despesas

A Lei do Inquilinato estabelece uma separação clara para evitar conflitos:

• Inquilino (Ordinárias): Gastos de manutenção e operação do dia a dia.
• Proprietário (Extraordinárias): Gastos que valorizam o imóvel ou dizem respeito à sua estrutura, como fundo de reserva, reformas estruturais, pintura de fachada, instalação de equipamentos de segurança e indenizações trabalhistas ocorridas antes da locação.

Multas e Responsabilidade Solidária

Se o inquilino descumprir as normas, o condomínio pode aplicar multas diretamente a ele. Contudo, é fundamental entender que o proprietário responde solidariamente. Se o inquilino não pagar a multa, o condomínio cobrará o proprietário.

Isso ocorre porque a obrigação condominial é propter rem (acompanha a coisa). O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforça que a responsabilidade pelas despesas e penalidades recai sobre quem detém a propriedade ou a posse direta que usufrui dos serviços.

STJ — REsp 1704498 SP — Publicado em 24/04/2018

As despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo, a fruição, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio.  

Inadimplência e Execução de Título Extrajudicial

Diferente do que muitos pensam, o condomínio não deve processar o inquilino pela falta de pagamento das cotas condominiais. A relação jurídica de débito condominial existe entre o condomínio e o proprietário (condômino). Assim, quem responde integralmente pela dívida perante o condomínio é o proprietário do imóvel, independentemente do que diga o contrato de locação.

Atualmente, com o Código de Processo Civil de 2015, as despesas condominiais são consideradas títulos executivos extrajudiciais (Art. 784, X). Isso significa que o condomínio não precisa mais de um longo processo de conhecimento; ele pode ingressar diretamente com uma Ação de Execução.

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: (…) X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;  

Nesse rito executivo, o proprietário é citado para pagar em 3 dias, sob pena de penhora de bens. Devido à natureza propter rem da dívida, o próprio imóvel que originou o débito pode ser penhorado e levado a leilão para quitar o condomínio, mesmo que seja o único bem de família do proprietário.

STJ — AgInt no AREsp 2196669 PR — Publicado em 18/12/2023

Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo.  

O proprietário, após quitar o débito para salvar seu patrimônio, deverá buscar o ressarcimento contra o inquilino por meio de uma ação de regresso ou pedido de despejo, baseada no descumprimento do contrato de locação.

Dicas Práticas para Proprietários e Inquilinos

1. Contrato Detalhado: Especifique claramente a responsabilidade por cada taxa (incluindo o fundo de reserva).
2. Vistoria e Normas: Entregue o regimento interno junto com o laudo de vistoria inicial.
3. Comunicação com o Síndico: O proprietário deve informar ao condomínio os dados do locatário para facilitar a gestão e o envio de boletos.
4. Procuração Padrão: Deixe uma procuração pronta se desejar que seu inquilino represente seus interesses nas assembleias rotineiras.

Conclusão

A convivência harmônica do inquilino no condomínio depende do equilíbrio entre o respeito às normas coletivas e o exercício de seus direitos de moradia. O conhecimento jurídico evita abusos por parte da administração e garante que o proprietário não seja surpreendido por dívidas ou processos executivos.

Tem dúvidas sobre seus direitos como inquilino ou sobre como proceder em casos de multas indevidas? Como advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário, estou à disposição para orientá-lo. Entre em contato pelo WhatsApp para uma consultoria personalizada!