A assembleia condominial é o principal instrumento de democracia e tomada de decisões no condomínio. É nela que se elegem síndicos, aprovam-se orçamentos, discutem-se reformas e definem-se as regras de convivência. Contudo, a relevância desse ato não é apenas política, mas estritamente jurídica. Muitos síndicos cometem erros na convocação e na condução das assembleias — o que pode tornar as deliberações nulas e gerar responsabilidade civil pessoal ao gestor.

Neste artigo, exploramos tudo sobre a assembleia condominial: como convocar corretamente, os quóruns necessários, os tipos de assembleia e como garantir a validade das decisões tomadas à luz do Código Civil e da jurisprudência recente.

1. A Natureza Jurídica da Assembleia Condominial

A assembleia condominial é a reunião dos condôminos convocada para deliberar sobre assuntos de interesse coletivo. Juridicamente, ela é considerada o órgão máximo de decisão do condomínio — posicionando-se hierarquicamente acima do síndico e do conselho consultivo.

As decisões tomadas em assembleia têm força obrigatória para todos os condôminos, inclusive para os ausentes e para os que votaram contra, desde que observados os quóruns e procedimentos legais exigidos pelo Código Civil e pela convenção condominial.

Fundamentação Jurídica e Doutrinária: A doutrina clássica, como a de Caio Mário da Silva Pereira, define a assembleia como um “ato-regra” ou “estatutário”. Isso significa que sua força cogente alcança não apenas os signatários, mas todos que ingressarem no condomínio futuramente 

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) ratifica esse entendimento:

STJ — AgInt nos EDcl no AREsp 2556232 SP — Publicado em 22/10/2024

A convenção de condomínio é o ato-regra, de natureza institucional (…) cuja força cogente alcança não apenas os que a subscreveram mas também todos aqueles que futuramente ingressem no condomínio 

2. Tipos de Assembleia: AGO vs. AGE

O Código Civil prevê dois tipos principais de assembleia, cada uma com ritos e finalidades distintas:

Assembleia Geral Ordinária — AGO

A AGO é realizada obrigatoriamente uma vez por ano, conforme o Art. 1.350 do Código Civil. Sua pauta mínima obrigatória inclui:

• Aprovação do orçamento para o exercício seguinte;
• Aprovação da prestação de contas do exercício anterior;
• Eleição do síndico e do conselho consultivo, quando necessário.

A não realização da AGO no prazo previsto pode gerar a destituição do síndico e permitir que qualquer condômino convoque a reunião judicialmente (Art. 1.350, § 2º).

Assembleia Geral Extraordinária — AGE

A AGE pode ser convocada a qualquer momento para tratar de temas urgentes ou específicos. Um exemplo crítico é a destituição do síndico, que exige quórum de maioria absoluta dos membros do condomínio (Art. 1.349).

Alerta Jurisprudencial: É nula a deliberação de assuntos exclusivos da AGO em uma AGE sem a devida fundamentação. O TJ-PE decidiu recentemente:

TJ-PE — Apelação Cível 152000420228172370 — Publicado em 16/10/2024

É nula a deliberação de assuntos exclusivos da Assembleia Geral Ordinária realizada em Assembleia Geral Extraordinária. 

3. O Rito da Convocação: O Passo para a Validade

A convocação é a etapa mais crítica. O Art. 1.354 do Código Civil é taxativo: “A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião” 

Requisitos de Validade:

1. Legitimidade: Pode ser convocada pelo síndico ou por 1/4 dos condôminos (Art. 1.350, § 1º).
2. Pauta Detalhada: A pauta deve ser clara. O uso de termos como “Assuntos Gerais” para votações importantes é causa de nulidade.

Jurisprudência sobre Pauta: O TJ-SP reconhece a nulidade de decisões sobre temas não previstos no edital:

TJ-SP — Apelação Cível 10433087020178260100 — Publicado em 19/10/2022

Deliberação de assuntos não previstos no edital de convocação. Irregularidade que implica nulidade da deliberação. 

4. Quóruns: O Guia de Votação Atualizado

O quórum é o número mínimo de votos para que uma decisão seja válida. O descumprimento do quórum legal torna a decisão ineficaz.

A) Maioria Simples (Votos dos Presentes)

Aplica-se em segunda convocação para decisões do dia a dia:

• Aprovação de contas e orçamentos;
• Eleição do síndico;
• Obras Necessárias: Visam conservar o bem. Se não forem urgentes e caras, exigem maioria simples (Art. 1.341, § 3º);
• Regimento Interno: Desde a Lei nº 10.931/2004, o Art. 1.351 não exige mais quórum qualificado para o Regimento, podendo ser alterado por maioria simples, salvo se a Convenção for mais rigorosa.

B) Maioria Absoluta (Metade mais um de TODOS os condôminos)

• Obras Úteis: Aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem (ex: individualização de hidrômetros). Exige voto da maioria de todos os condôminos (Art. 1.341, II);
• Destituição do Síndico: Exige o voto da maioria absoluta de seus membros (Art. 1.349).

C) Quórum de 2/3 (De TODOS os condôminos)

• Obras Voluptuárias: Obras de luxo ou embelezamento (ex: reforma estética do hall). Exige 2/3 de todos (Art. 1.341, I);
• Alteração da Convenção Condominial: (Art. 1.351);
• Mudança de Destinação: Com a Lei nº 14.405/2022, a mudança de destinação do edifício ou unidade (ex: residencial para comercial) agora exige apenas 2/3

D) Quórum de 3/4 (Dos condôminos restantes)

• Multa por Conduta Antissocial: Aplicação de multa de até 10 vezes a cota condominial para o condômino que gera incompatibilidade de convivência (Art. 1.337).

5. Quem Pode Participar e Votar?

Condôminos e Inadimplentes

O direito de participar e votar é exclusivo do condômino que estiver quite com suas obrigações (Art. 1.335, III). O inadimplente pode estar presente, mas não pode votar 

Inquilinos (Locatários)

Este é um ponto de frequente confusão. A Lei 4.591/64 (Art. 24, § 4º) e a Lei do Inquilinato (Art. 83, § 4º) garantem ao inquilino o direito de votar em questões de despesas ordinárias caso o proprietário não compareça.

Entendimento dos Tribunais: O TJ-RJ confirmou recentemente que o inquilino pode até presidir assembleias sobre despesas ordinárias sem necessidade de procuração:

TJ-RJ — Apelação Cível 0029797-04.2014.8.19.0203 — Publicado em 02/06/2023

O locatário pode votar nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio caso o locador não compareça, inexistindo previsão da necessidade de procuração para votar ou presidir. 

6. Modernidade: Assembleia Virtual e Sessão Permanente

Com a Lei nº 14.309/2022, o Código Civil passou a permitir expressamente a assembleia virtual ou híbrida (Art. 1.354-A), desde que a convenção não proíba e que sejam garantidos os direitos de voz e voto 

Outra inovação crucial é a Sessão Permanente (Art. 1.353, § 1º). Se o quórum especial não for atingido, a assembleia pode ser convertida em sessão permanente, permitindo a coleta de votos em datas posteriores (até 90 dias), evitando a paralisia administrativa do condomínio 

7. Responsabilidade Civil do Síndico por Má Gestão

O síndico que conduz assembleias de forma irregular ou omite informações pode ser responsabilizado pessoalmente por danos causados ao condomínio. A responsabilidade é subjetiva, exigindo prova de dolo ou culpa.

Exemplo Prático: O TJ-CE condenou um ex-síndico por má gestão ao deixar de recolher encargos e pagar contas:

TJ-CE — Apelação Cível 0543393-73.2000.8.06.0001 — Publicado em 12/09/2023

Comprovada a má administração do Apelante enquanto síndico (…) é de sua responsabilidade o pagamento das dívidas relativas aos pagamentos/recolhimentos/repasses de FGTS, INSS, contas de água e luz. 

8. Prazo para Anulação de Assembleia

É fundamental saber que o direito de anular uma assembleia por vícios de forma não é perpétuo. Aplica-se o prazo decadencial de 2 anos, conforme o Art. 179 do Código Civil.

Jurisprudência do STJ:

STJ — AgInt no AREsp 2197885 GO — Publicado em 05/10/2023

Quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato. 

Conclusão

A assembleia condominial bem conduzida é a base de uma gestão transparente e democrática. Síndicos que convocam corretamente, observam os quóruns e lavram atas completas protegem o condomínio de questionamentos judiciais e garantem a validade das decisões tomadas. A complexidade das normas exige que o gestor esteja sempre atualizado com as mudanças legislativas, como a recente redução do quórum para mudança de destinação, e com o entendimento dos tribunais.

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